Korteriühistud
Sven Kavald
juristBüroo: Edisson Law Offices
Haridus: Tartu Ülikooli Õigusinstituut, bakalaureuse kraad õigusteaduse erialal
Valdkonnad: Asjaõigus, võlaõigus, tööõigus, perekonnaõigus, pärimisõigus, äriühingud, pankrot ja saneerimine, maksuõigus, väärteod, kohtumenetlus, rahandus ja kindlustus, haldusõigus, liiklus ja transport
Pikem tutvustus
Ingrid Tomson-Kärner
juristBüroo: SG Õigusbüroo
Haridus: Tartu Ülikooli Õigusinstituut, õigusteaduste magister
Valdkonnad: Asjaõigus, võlaõigus, tööõigus, perekonnaõigus, korteriühistud, äriühingud, pankrot ja saneerimine, kohtuvaidlused
Pikem tutvustus
Agu Rillo
juristBüroo: Tartu Korteriühistute Liit
Haridus: Tartu Ülikooli õigusteaduskond, üliõpilane
Valdkonnad: asjaõigus, võlaõigus, perekonnaõigus, äriühingud, korteriühistud, haldusõigus, tööõigus
Pikem tutvustus
Mõiste
Korteriühistute tegevust reguleerib Korteriühistuseadus. Siin saate esitada küsimusi juristidele korteriühistu tegevuse korraldamise teemadel, samuti küsida usaldusväärset infot erinevate probleemide lahendamise kohta. Teada on, et suureks probleemiks on täna võlgnike küsimus korteriühistutes, naabritevahelised suhted, samuti muud probleem-kohad seoses pankadest võetud laenudega, teostatud renoveerimistöödega jms.Märksõnad
| Korteriühistu Korteriühistu juhatus Korteriühistu asutamine Korteriühistu põhikiri Korteriühistu liikmed Korteriühistu vara | Osamaks Osalemine üldkoosolekul Majandustegevuse aastakava Majandusaasta aruanne Majandamiskulud Energiamärgis |
11.10.2011
Küsimus: Ligipääsu võimaldamine KÜ liikmetel
Küsimus järgmine - Kuidas peab olema võimaldatud ligipääs maja üldkraanidele nenede sulgemiseks ? Kes vastutab kui ligipääs on takistatud üldkraanile (vesi ja keskküte) ?
Tegemist siis juhtumiga kus kesküttetoru katkemisel tekkis veekahjustus ja korteriühistu elanikud (ka KÜ esimees) ei suutnud kraani sulgeda 2 tunni jooksul, kuna ligipääs selleks oli takistatud. Soojussõlme ees olev ruum välja renditud - Kü puudus ligipääs antud ruumi ja ainuke lahendus oli rentniku leidmine - mis vältas umbes 2 tundi - lisaks kohaletoimetamine taksoga jne.
Igasuguse info eest tänulik.
Ette tänades A.J.
Vastab: jurist Agu Rillo, Tartu Korteriühistute Liit
Austatud A.J.
Teie küsimusest ei ole kahjuks võimaik välja lugeda, kellena Te küsimuse esitate- kas korteriomanikuna, kelle korter sai keskküttesüsteemi avarii tõttu veekahjustusi, ühistu esindajana (juhatuse liikmena), kes ei pääsenud ligi sulgkraanidele, või hoopis soojasõlme ees oleva ruumi üürnikuna. Püüan vastata mõne lausega neist igale olukorrale.
Esiteks vastus Teile kui korteriomanikule. Eeldades, et avarii toimus kaasomandis olevas toruosas, siis Teie kui kahju kandnud isik saate kaasomandit majandavalt korteriühistult nõuda Teile tekitatu kahju hüvitamist. Tegemist on riskivastutusega, mille puhul kellegi süü küsimus üldjuhul rolli ei mängi (välja arvatud näiteks juhtum, kuis Teie enda tegevus põhjustas Teile kahju- sel juhul vähendatakse Teile makstavat summat, võimalik, et kuni nullini).
Korteriühistu ja ruumi üürniku vahelise võimaliku vaidluse korral tuleb parku lähtuda sellest, milline on sõlmitud üürileping (kas üürnikul on kohustus tagada pidev läbipääs jne). Samas võib olla olukord, kus on tekkinud hädaseisund tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 141 mõttes- suurema kahju ärahoidmiseks võib olla õigustatud ka üürnikule kahju tekitamine (näiteks lukkude lõhkumise näol), ja üürnik peab seda taluma. Kuna eeldatavasti tekkis kahju korteriühistust tuleneva asjaolu (ehk siis kaasomandi eseme- keskküttetorustiku- eseme) rikke tõttu, saab üürnik nõuda ühistult talle tekitatud kahjude hüvitamist ühistult. Juhul, kui tekib hädaseisund ning selle tõrjumiseks on vaja tekitad kahju kolmandale isikule, tuleb kindlasti hinnata tekitatavate kahjude proportsioone, samuti seda, et juba ainuüksi võõrasse valdusesse sisenemist on teatud juhtudel võimalik käsitleda kahju tekitamisena.
Ääremärkusena olgu lisatud, et keldriruumid on kortermajades tavaliselt kaasomandis ning nende väljaüürimine ei ole korteriomandite tavapärane valitsemine, nõudes üldjuhul korteriomanike üksmeelset otsust seda teha.
Teie probleemile kiiret lahendust soovides
Agu Rillo
Tartu Korteriühistute Liit
04.04.2011
Küsimus: Maja soovib eralduda.
Tere,
Meie korteriühistu koosneb kahest majast. Maja, millises elan ka ma ise soovib teisest majast eralduda. Me peame koguma 51% allkirju elanike seast, kes soovib eralduda ja kinnitama need allkirjad notariaalselt.
1. Milliseid toiminguid, mida näeb ette seadus, peame meie veel teostama, et edukald eralduda ja moodustada oma korteriühistu?
2. Küsimused, mis on seotud üldiste kohustustega:
a) Ühistul on laen. Kuidas ta juriidiliselt õieti jagada ja vormistada?
b) Ühistul on võlg küttefirma ees. Kuidas ta juriidiliselt õieti jagada ja vormistada?
c) Mõlemal majal on elanike seas võlgnikke. Kuidas õieti jagada võlad?
d) Kuidas juriidiliselt õieti jagada raha, mis on arvel ?
e) Kui faktiliselt puudub raha, meil on laen ja võlad, kas on elanikel, kes soovib eralduda, õigus tagasi nõuda osamaksu?
3. Kas on võimalik juriidiliselt vormistada kaks maja nii, ilma eraldumiseta, et nad finansiliselt ei sõltuks teineteisest. Ja kui üks maja läheb pankrotti, siis teine maja ei kannata selle läbi?
Ette tänades,
Vastab: jurist Agu Rillo, Tartu Korteriühistute Liit
Hea küsija
Teie küsimustele ei ole siinkohal võimalik anda ammendavat vastust, kuivõrd algandmeid on vähevõitu. Proovin siinkohal anda üldise vastuse, kuid kui soovite täpsemat ja kindlamat vastust, tuleks Teil pöörduda koos kõikide oma küsimuse punktis 2 märgitud dokumentidega kas notari, kes kinnitab jagunemisotsuse ja avalduse uue ühistu registrisse kandmiseks, või siis juristi poole.
Esimene eeldus maja eraldumiseks korteriühistust on see, et kortermajad peavad asuma eraldi kinnistutel. On tõsiasi, et tihti asubki ühel kinnisasjal (maatükil) mitu kortermaja, ning sellisel juhul on eraldumine paraku välistatud.
Eraldumist reguleerivad koos korteriühistuseads ja mittetulundusühingute seadus. Eraldumisotsus tuleb teha koosolekul, kus eraldumisotsuse poolt eab olema rohkem kui pool eralduda sooviva maja korteriomanike häälte arvust. Eraldumisotsus peab olema notariaalselt kinnitatud. (Korteriühistuseaduse (KÜS)§ 3 lõige 5.) Häälte arvu määramisel tuleb aluseks võtta kehtiv põhikiri. Kirjalikul hääletamisel on võimalik otsust vastu võtta juhul, kui otsuse poolt hääletavad kõik Teie majja kuuluvad ühistu liikmed. Koos eraldumisotsusega tuleb asutada ka uus korteriühistu- võtta vasu põhikiri, valida juhatus, määrata osakapital, tasuda riigilõiv ning esitada notariaalselt kinnitatud avaldus ühistu mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kandmiseks.
Jagunemise korral vastutavad jagunenud ühingud võlausaldajate ees solidaarselt, seega oleks mõistlik kolmepoolses protsessis- allesjääv ühistu-tekkinud ühistu-pank/küttefirma, panna paika, millised on kummagi ühistu kohustused võlausaldajate ees.
Vara (sh võlglaste) jagamisel tuleks korteriühistu puhul võtta arvesse iga maja korteriomanike panust vara tekkesse.
Krteriühistu pankrotistumine on üleüldse omaette teema, kuivõrd ühistu tegeleb kaasomandi majandamisega, ning korteriomanikud on igal juhul kohustatud tasuma ühistu majandamiskulude eest, siis peaks olema korteriühistu alaline maksejõuetus välistatud. Võimalik on põhikirja ja kaasomanike kokkulepete kaudu riske minimaliseerida, kuid olukorras, kus kaks kortermaja kuuluvad ühte ühistusse, probleemide tekkimise võimalust paraku välistada ei saa. Tõsi, sellised probleemid on lahendatavad, kuid võivad lahendamiseks nõuda nii aja- kui ka rahakulu.
Edu soovides
Agu Rillo
Tartu Korteriühistute Liit
13.03.2011
Küsimus: Kaldteekütte jaotus
Tere
Probleem elektriga köetava, korteriühistu ühisomandis oleva kaldtee küttekulu jaotusega. 2010.06 võeti KÜ üldkoosolekul vastu otsus, et garaaži kaldteeküttekulud jaotada garaaži kohtade omanike vahel. 53 korteriomandit, osa võttis koosolekust 28 ühistu liiget (osad KÜ liikmed esindatud lihtvolikirjadega)
Otsuse poolt hääletas 26, vastu 1 ja 1 erapooletu. Nendest 0-korrusel parkimiskohtade omanikest oli otsuse poolt 5, 1 vastu ja 1 erapooletu.
Garaaž on 0-korrusel, kinnine, sisse pääseb kaugjuhitava puldiga. Kohti on 16 ja rohkem sinna autosid ei mahu, ilma, et kedagi ära ei blokeeriks. Garaažikohad on ostetud ja on igakordse omaniku ainukasutuses ja valduses, vastavalt notariaalse kasutamise korra kokkuleppele. Elektriarvesti ühendati kaldteeküttele järele 2010 sügisel, lepingulise elektrikäidu firma poolt.
Hetkel on asi antud kohtusse, ühe KÜ liikme poolt, kes soovib otuse tühistamist ja küttekulu tagasi arvestust. Palgatud on kallid juristid, kes ei pidanud asja ette võtma, kui pole kindlad oma võidus.
Koosoleku viis läbi haldusfirma.
Kulude eest tasumise alused ja kord on põhikirjaga korteriomandite reaalosade üldpinna m2 järgi. Iga KÜ liige on kohustatud tasuma üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulusid ja sihtotstarbelisi makseid.
Sihtkapital vist ei puutu asjasse. Põhikirjas :Ühistu võib liikmete üldkoosolekul moodustada sihtkapitale.
Kas KÜ liikmete volitusi on võimalik tagandjärele protokollile lisada? Korteriühistu juhatusel puuduvad kaasomandi omavahelise kokkuleppe volitused.
Kas KÜ üldkoosolekul on võimalik vastu võtta suuremaid viiviseid, kui 0,07%, mis on KÜ juhatuse poolt määratav maksimaalne määr?
Tagasisidet oodates!
Vastab: jurist Sven Kavald, Edisson Law Offices
Tuleb asuda seisukohale, et korteriühistu seaduse ja mittetulundusühingute seaduse mõttest tulenevalt ei saa volikirju hiljem protokollile lisada.
KÜS § 10 ülamärkega 1 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Ka mittetulundusühingute seaduse § 21 lg 5 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada mittetulundusühingu liige. Mittetulundusühingu liikme esindaja võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Esindajale peab olema antud kirjalik volikiri. Esindajate volikirjad või nende ärakirjad lisatakse üldkoosoleku protokollile.
Arvestada tuleb asjaoluga, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kui pole tõendatud esindajate volitused volikirjade alusel, ei saa lugeda ka esindatavate korteriühistu liikmete hääli.
Kõrgem viivise protsent on lubatud, kui see kehtib kõikide korteriühistu liikmete jaoks ühetaoliselt ja on üldkoosoleku otsusega kehtestatud.
06.08.2010
Küsimus: Ühistu elektrileping
Küsimus järgmine, kas korteriühistu on äri või koduklient kui ta ostab elektrit tervele majale ja müüb seda edasi korteriomanikele. Probleem tekkis sellest, et soovisime vahetada paketti ja hakata ostma kahetariifse mõõtjaga. Elektrimüüja tegi ettepaneku, et KÜ võtaks üle kogu maja haldamise, seni oli KÜ maksnud koridoride ja keldri elektri eest keldris asuva mõõtja näidu järgi kui koduklient. Nüüd paigutas müüja mõõtja maja peakilpi.
Olime sellega nõus kuid soovisime hakata arveldama kui ärkliendi ja üle 63A kaitsmega paketi alusel. Täpsemad paketid lehel www.hot.ee/kuvart/. Elektrimüüja väidab, et see pole võimalik sest KÜ on koduklient. Meie sellega ei nõustu ja viitame Elektrituruseaduse §12 - le. Kuna ühistu tegeleb edasimüügiga siis sel juhul ei tarbi me elektrit ainult oma vajadusteks.
Siis väitis müüja, et seda ei luba KOnkurentsiamet.Saatsime ka neile järelpäringu kuid siiani puhkuste tõttu pole veel vastust saanud.
Hetkel on olukord kus müüja esitab meile arved põhimõttel maja üldmõõtja miinus korterite mõõtjad. Kuna korterid võtavad igaüks eri ajal näidud siis ei ole kuidagi võimalik saada selgust palju tarbib voolu ühistu koridorid ja elekter. Lisaks tahame rakendada soojuspumba. Korterite mõõtjad on taatlemata ja seega ei taha me selle olukorraga leppida. Lisaks kuna 2/3 kortereid on ühetariifsed´ja kuidas on võimalik meile arveldada 2-tariifse eest on arusaamatu.
Hetkel on meil kehtiv leping hoopis keldris asuva mõõtja alusel ja teise mõõtja kohta pole mingeid kokkuleppeid.
Mis saab edasi? Põhiküsimus on ikka milline on juriidiline staatus KÜ-l. Kas elektrimüüjal on õigust seda määrata
Vastab: jurist Agu Rillo, Tartu Korteriühistute Liit
Hea küsija
Teie küsimusest võib välja lugeda, et esindate korteriühistut ning soovite sõlmida elektri müüjaga Teile arvatavasti soodsamat lepingut. Teie olemasolevale lepingule, mille kohaselt toimub arveldamine mõõturite vahe alusel, ei ole ilma lepingut ennast nägemata kuidagi võimalik hinnangut anda, kuigi esmapilgul tundub see imelik. Nagu Te isegi viitate, ei ole tegemist võrreldavate andmetega, kui mõõturite näite ei võeta üheaegselt.
Edasi sellest, kas korteriühistu on äri- või kodutarbija.
Esmalt tuleb kohe märkida, et korteriühistu, kui ta ostab elektrienergiat ja edastab seda elamu korteritesse, ei muutu elektrienergia müüjaks. Vastavalt korteriühistuseadusele on tegemist sellisel juhul ühistu majandamiskuluga, mille ühistu jagab eeldatavasti korterite mõõturite näitude alusel ühistu liikmete vahel (analoogselt veega- ühistu ostab vett müüvalt firmalt vett maja veemõõtja näidu alusel ning jagab selle siis korterite veemõõtjate näitude alusel laiali).
Teil oleks mõistlik enne järgmisi samme ära oodata ka konkurentsiameti selgitus Teile elektrit müüva ettevõtte hinnapakettide koostamise ning kooskõlastamise kohta. Elektrimüüja seisukoht, et korteriühistu on igal juhul kodutarbija, ei ole küll millegagi põhjendatud. Kui nad sellist seisukohta andes lähtuvadki sellest, et enamasti kasutatakse korterites elektrit kodutarbijana, siis tänasel päeval on tavapärane, et elamutes osad korterid on äripinnad, kus toimub ainult majandustegevus, samuti võidakse kortereid kasutada kodubüroona, kus samuti elektrit kasutatakse majandustegevuseks. Praktiliselt on võimalik olukord, kus korteriühistusse kuuluvad kõik korteriomandid on äripinnad, kus toimub majandustegevus.
Lõpetuseks võib öelda, et Teie probleem saab läbirääkimiste käigus suure tõenäosusega Teile sobiva lahenduse.
Edu soovides
Agu Rillo
SG Õigusbüroo
28.06.2010
Küsimus: Korteriühistu
Tere.
Ostetud korter pooleli oleva remondiga. Remont on tehtud elektrikütte peale ja on ka leping makse kohta. Kus on märgitud, et tuleb maksta seoses soojaveetorude läbimisega korteris 20 % kütte maksumusest. Kolm aastat tagasi võtsin vana põranda üles (paljaks paneelini). Nüüd tekkisid proobleemid, alumine korter kurdab, et neil on gaasiarved talvel tunduvalt suuremad ja korteriühistu otsustas mulle panna täis küttearved ka eelnevate aastate eest. Selgitades; seni ,kui ma pole põradat teinud või ei hakka korterit küttma täiendavalt (korteris on pooleli remont, ja ise elan mujal). Küsimus 1) kas KÜ on õigus olenevalt minul oleva lepingu AS Küttega suurendada korteri kütte maksu ja veel tagant järgi.
2) mis oleks komromis, kui sellinne ? Kuna ma pole nõus maksma tagant järele kellegi arveid ja minul oleva AS Kütte lepingule suuremat korteri kütte % -i
Lugupidamisega Valeri
Vastab: jurist Agu Rillo, Tartu Korteriühistute Liit
Konkreetselt Teie küsimusele vastamiseks tuleks kindlasti täpsustada, milline on elamu üldine küttesüsteem, kelle vahel on sõlmitud leping, et Teil tuleks juhul, kui Teie korteris on elektriküte, tasuda 20% küttekuludest, ning milline seos on alumise korteri gaasiarvetel Teie korteri kütmisega. Oluline on ka küsimus, kas küttesüsteemi muutmine toimub (toimus) seaduslikult.
Üldiste põhimõtete kohaselt peab korteriomanik enda korterit kasutades arvestama ka elamu ülejäänud korterite omanike huvidega ning ei tohi neile kahju tekitada. Kuna korterelamu on üks tervik, siis mõjutab ühe korteri mittekütmine paraku ka selle korteri naaberkortereid- soojus liigub läbi seinte, lagede ja põrandate soojemast korterist külmemasse, mistõttu soojemate korterite omanikud peavad kaudselt kandma ka kulusid külmemate korterite (tavaliselt elamu üldisest küttesüsteemist lahtiühendatud korterite, milles ei elata) kütmiseks. Nagu eespool öeldud, peab korteri omanik, hoolimata, kas ta korteris elab või mitte, arvestama ka naabritega ja ei tohi neile tekitada põhjendamatult kahju. Kui seda ikkagi tehakse, on ülejäänud omanikel õigus kahju tekitajalt (ehk siis korteromanikult, kes oma korterit ei küta), suurenenud küttekulud sisse nõuda, tehes seda kas ise, või volitades seda tegema näiteks ühistut. Üldiselt on selliste nõuete aegumistähtaeg kolm aastat.
Kuna kortermaja küttesüsteemi muutmine eeldab korterite omanike nõusolekut, on mõistlik sellised küsimused reguleerida kaasomanike vahelise vastava lepinguga, kus on kirjas üldise küttekulu kandmise proportsioonid, minimaalne temperatuur, mille üldisest küttesüsteemist lahkunud korteriomanik peab oma korteris tagama, ning ka võimalikud sanktsioonid, kui ta seda ei tee.
Teie küsimusest võib paraku aru saada, et Te ei ole oma korterit viimastel aastatel kütnud, mistõttu on tõenäoline, et ülejäänud korterite omanikel võib olla Teie vastu nõue. Kompromissina saaks sellisel juhul Teile välja pakkuda võimalust rääkida läbi Teilt nõutava summa suuruse osas.
Edu soovides
Agu Rillo
SG Õigusbüroo